Norme SIA 118 : ce que vous acceptez vraiment en signant un devis d'entreprise

Sur un devis d’entreprise, c’est en général une seule ligne, en bas, en petits caractères : « La norme SIA 118 fait partie intégrante du contrat. »

Cette ligne fait entrer soixante-huit pages de conditions générales dans votre contrat. Elles règlent la réception de l’ouvrage, les défauts, les délais, la rémunération et les modifications de commande. Elles remplacent, sur ces points, les articles du Code des obligations que vous auriez pu lire gratuitement.

Le texte coûte 200 francs au magasin de la SIA. Vous ne l’achèterez pas. Voici ce qu’il change.

Ce n’est pas une loi, et c’est toute la question

La SIA 118 n’est pas du droit fédéral. C’est un document privé, édité par la Société suisse des ingénieurs et des architectes, qui n’oblige personne tant que les parties ne l’ont pas intégré à leur contrat.

Une fois intégré, il prime : ses dispositions l’emportent sur les règles du Code des obligations qui disent autre chose, pour autant que celles-ci soient de droit dispositif, c’est-à-dire modifiables par contrat. La hiérarchie usuelle, rappelée par la Fédération vaudoise des entrepreneurs, est simple : les conditions particulières du contrat d’abord, la SIA 118 ensuite, les articles 363 et suivants du Code des obligations en dernier.

Les parties peuvent aussi n’en reprendre qu’une partie — par exemple les seuls articles sur la garantie. Encore faut-il que le contrat le dise. À défaut de mention, aucune des deux parties ne peut s’en prévaloir.

Retenez le mécanisme : la norme ne s’impose pas à vous, elle vous est proposée. Sauf que la proposition tient en une ligne, au bas d’un document de dix pages, un jour où vous regardez le montant.

Ce que la norme vous donne

Il serait faux de présenter la SIA 118 comme un piège. Sur le point qui compte le plus pour un propriétaire — la garantie —, elle est nettement plus favorable que le Code des obligations dans sa version historique.

Le Code, avant sa révision, exigeait du maître d’ouvrage qu’il vérifie l’ouvrage « aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires » et qu’il signale les défauts immédiatement (art. 367 CO). Un défaut apparent non signalé tout de suite était réputé accepté. Pour un particulier qui emménage, qui ne sait pas ce qu’il faut regarder, et qui découvre le problème au troisième hiver, c’était une trappe.

La SIA 118 y substitue un système en deux temps :

Un délai de dénonciation des défauts de deux ans à compter de la réception (art. 172). Pendant ces deux ans, vous pouvez signaler n’importe quel défaut, à n’importe quel moment, sans avoir à démontrer quoi que ce soit : c’est à l’entrepreneur de prouver qu’il n’en répond pas.

Un délai de prescription de cinq ans à compter de la réception (art. 180). Passé les deux premières années, la charge de la preuve bascule : c’est à vous d’établir que le défaut existait déjà au moment de la réception.

C’est là l’essentiel de ce que vous achetez en acceptant la norme. Deux ans de tranquillité, puis trois ans de preuve à votre charge.

La réception, ce moment que personne ne prend au sérieux

Les articles 157 à 164 organisent la réception de l’ouvrage. C’est l’acte par lequel vous acceptez formellement le travail. Il déclenche tout : le transfert des risques, le départ du délai de deux ans, le départ de la prescription de cinq ans, l’exigibilité du solde.

Deux conséquences pratiques.

D’abord, la vérification commune. La norme prévoit que le maître et l’entrepreneur examinent ensemble l’ouvrage. Ce que cette vérification aurait dû révéler ne pourra plus être invoqué plus tard comme défaut caché (art. 179 al. 3). Autrement dit : le jour de la réception, vous regardez sérieusement, ou vous perdez des droits.

Ensuite, la réception sans vérification. L’article 164 la prévoit — et l’article 179 al. 4 en tire la conséquence : l’entrepreneur ne répond alors pas des défauts que cette vérification vous aurait permis de découvrir. Une réception expédiée par téléphone, un vendredi, parce que le chantier est fini et que tout le monde est pressé, vous coûte une partie de votre garantie.

Ce qui a changé le 1er janvier 2026

C’est la partie qu’aucun devis signé avant cette date ne mentionne, et c’est la plus importante de l’année.

La loi fédérale du 20 décembre 2024 sur les défauts de construction est entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Elle réécrit plusieurs articles du Code des obligations, et surtout elle les rend impératifs — c’est-à-dire qu’un contrat ne peut plus y déroger à votre détriment.

Soixante jours pour signaler un défaut. L’exigence d’avis immédiat disparaît pour les ouvrages immobiliers. Le nouvel article 367 al. 1bis CO vous donne soixante jours après la réception pour signaler les défauts apparents ; le nouvel article 370 al. 4 CO vous donne soixante jours dès la découverte pour les défauts cachés. Dans les deux cas, la loi ajoute la même phrase : « Toute convention imposant un délai plus court est nulle. »

Le droit à la réparation devient indisponible. Le nouvel article 368 al. 2bis CO déclare nulle toute clause convenue à l’avance qui restreint ou exclut le droit à la réparation des défauts, lorsque le défaut concerne une construction. Les clauses qui remplaçaient la réfection par une réduction de prix ne tiennent plus.

La prescription de cinq ans devient un plancher. L’article 371 al. 2 CO fixait déjà cinq ans pour les défauts d’un ouvrage immobilier, envers l’entrepreneur comme envers l’architecte ou l’ingénieur. Le nouvel alinéa 3 précise que ce délai ne peut pas être modifié au détriment du maître.

Ces règles s’appliquent aussi à l’acheteur d’un bien immobilier neuf, par le nouvel article 219a CO.

Conséquence directe : un article de la SIA 118 est devenu invalide

L’article 179 al. 2 de la norme exigeait du maître qu’il signale les défauts cachés « aussitôt après leur découverte ». Cette exigence est plus stricte que les soixante jours désormais imposés par la loi. Elle est donc contraire à du droit impératif, et sans effet.

La SIA en a tiré les conséquences elle-même. Le rectificatif SIA 118-C1:2026, approuvé par sa Commission centrale des règlements le 11 novembre 2025 et valable dès le 1er janvier 2026, remplace « aussitôt » par « sous 60 jours après leur découverte » à l’article 179 al. 2. Le document fait six pages, il est classé en groupe de prix 0 — il est gratuit — et se télécharge sur sia.ch/rectificatif.

Deux précisions comptent pour un chantier en cours.

Le complément ne s’applique que si les parties en sont convenues en plus de la norme. Un contrat qui renvoie à la SIA 118 sans mentionner le rectificatif reste, sur le papier, un contrat qui contient un article invalide.

Et pour les contrats conclus avant le 1er janvier 2026, ce sont les anciennes règles qui continuent de s’appliquer, sauf si le contrat renvoie expressément au nouveau droit ou si les parties l’adaptent ensuite. Les nouvelles dispositions valent pour les contrats conclus après cette date.

Le prix, l’autre moitié du texte

La norme ne parle pas que des défauts. Elle organise aussi la rémunération, et c’est là que se joue une bonne partie des litiges.

Elle distingue trois sortes de prix fermes : le prix unitaire (art. 39), fixé par unité de quantité sur la base d’un descriptif ; le prix global (art. 40), indépendant des quantités ; et le prix forfaitaire (art. 41). La différence entre les deux derniers n’est pas cosmétique : les dispositions sur le renchérissement, aux articles 64 à 68, s’appliquent au prix global et pas au prix forfaitaire.

Et l’article 38 pose la règle qui surprend le plus les maîtres d’ouvrage : l’entrepreneur ne peut pas réclamer d’augmentation lorsque les travaux ou les coûts dépassent ce qui était prévu — sauf circonstances particulières, aux conditions des articles 58 à 61.

Nous détaillons ces quatre modes de rémunération, et celui qui vous coûte le plus, dans Régie ou forfait.

Quatre questions à poser avant de signer

1. Le contrat renvoie-t-il à la SIA 118 ? Si oui, à toute la norme ou à certains articles seulement ? Lesquels ?
2. Le rectificatif C1:2026 est-il repris ? Il est gratuit. Son absence laisse dans votre contrat un article que la loi prive d’effet, et donc une source de discussion inutile.
3. Quel type de prix est convenu ? Unitaire, global ou forfaitaire — et le contrat prévoit-il le renchérissement ?
4. Comment la réception est-elle organisée ? Date, vérification commune, procès-verbal. C’est le seul jour où regarder sérieusement rapporte encore quelque chose.

Un entrepreneur sérieux répondra à ces quatre questions sans s’en offusquer. Elles portent sur ce qu’il vous fait signer.